Der Kauf einer Immobilie bei einer Versteigerung lockt mit dem Versprechen eines Preises unter dem Marktwert. Die tatsächlichen Gesamtkosten, Zahlungsfristen und das Risiko eines Übergebots verdienen eine genauere Betrachtung, als sie die üblichen Ratgeber bieten. Dieser Artikel vergleicht die drei wichtigsten Formate für Immobilienversteigerungen und erläutert die Kostenpunkte, die im Zuschlagspreis nicht berücksichtigt sind.
Gerichtliche, notarielle oder staatliche Versteigerung: Vergleich der Formate für Immobilienauktionen
Die Wahl der Versteigerungsart bestimmt die Kosten, den rechtlichen Rahmen und das Risikoniveau. Wer sie verwechselt, vergleicht Finanzprodukte, ohne die Geschäftsbedingungen zu lesen.
| Kriterium | Gerichtliche Versteigerung | Notarielle Versteigerung | Staatliche Versteigerung |
|---|---|---|---|
| Herkunft der Immobilie | Immobilienpfändung, Liquidation | Erbschaft, Miteigentum, Verkaufsabsicht des Eigentümers | Immobilien des Staates oder der Gebietskörperschaften |
| Verfahrensleitung | Rechtsanwalt (Gebote werden durch einen Rechtsanwalt abgegeben) | Notar | Staatliche Liegenschaftsverwaltung |
| Übergebot möglich | Ja, innerhalb von 10 Tagen, mindestens 10 % des Preises | Je nach Versteigerungsbedingungen unterschiedlich | Nein |
| Zahlungsfrist für den Kaufpreis | 2 Monate nach endgültigem Zuschlag | In der Regel 45 bis 60 Tage | Unterschiedlich, oft kürzer |
| Zusätzliche Kosten zum Kaufpreis | Festgesetzte Vollstreckungskosten + Grunderwerbsteuer | Notargebühren + Grunderwerbsteuer | Grunderwerbsteuer |
Bei einer gerichtlichen Versteigerung muss der Käufer einen Rechtsanwalt mit der Abgabe der Gebote beauftragen. Diese Vertretungskosten kommen zu den Vollstreckungskosten hinzu und lassen die Endrechnung deutlich über den im Saal ausgerufenen Preis steigen.
Notarielle Versteigerungen bieten einen flexibleren Rahmen. Die Immobilie stammt häufig aus einer Erbschaft oder einem freiwilligen Verkauf, und der Zustand des Objekts ist in der Regel besser dokumentiert. Um verfügbare Objekte in den verschiedenen Kategorien zu finden, bündelt die Immobilienwebsite Encherimmo Versteigerungsanzeigen aus dem ganzen Land.
Das tatsächliche Budget für einen Immobilienkauf bei einer Versteigerung: Kosten, die der Zuschlagspreis verschleiert
Der im Versteigerungsbedingungenkatalog angegebene Preis ist ein Mindestgebot, nicht der Gesamtpreis. Im Budget des Käufers müssen mehrere zusätzliche Posten berücksichtigt werden.
- Die festgesetzten Vollstreckungskosten bei einer gerichtlichen Versteigerung decken die Ausgaben des Gläubigers für die Organisation der Zwangsvollstreckung. Ihr Betrag ist in den Versteigerungsbedingungen aufgeführt. Um Überraschungen zu vermeiden, sollte man ihn jedoch vor der Versteigerung ausdrücklich erfragen.
- Die Grunderwerbsteuer (umgangssprachlich oft als „Notarkosten“ bezeichnet) fällt unabhängig vom Versteigerungsformat zusätzlich zum Kaufpreis an. Berechnungsgrundlage ist der Zuschlagspreis, nicht das Mindestgebot.
- Wird der Kaufpreis bei einer gerichtlichen Versteigerung nicht innerhalb von zwei Monaten gezahlt oder hinterlegt, wird er mit dem gesetzlichen Zinssatz verzinst und die Immobilie kann erneut versteigert werden. Der säumige Zuschlagsempfänger verliert dann seine Sicherheitsleistung.
- Die Anwaltskosten (gerichtliche Versteigerung) oder die Notargebühren (notarielle Versteigerung) sind separate Posten, die in groben Kostenschätzungen selten enthalten sind.
Vor dem Zuschlagstermin eine genaue Aufstellung sämtlicher Kosten anzufordern, ist die einzige verlässliche Methode. Pauschale Schätzungen („rechnen Sie mit etwa X %“) unterscheiden sich je nach Art des Verfahrens zu stark, um als Grundlage für eine Finanzierungsplanung zu dienen.
Bankfinanzierung und Versteigerungen: ein enger Zeitplan
Die zweimonatige Frist zur Hinterlegung des Kaufpreises bei einer gerichtlichen Versteigerung stellt ein konkretes Problem dar: Die Bearbeitung der meisten Immobilienkreditanträge dauert ähnlich lange. Wer vor dem Versteigerungstermin keine Finanzierungszusage eingeholt hat, riskiert, nicht rechtzeitig zahlen zu können.
Anders als bei einem herkömmlichen Verkauf schützt den Zuschlagsempfänger keine aufschiebende Bedingung für die Kreditfinanzierung. Scheitert die Finanzierung, verfällt die Sicherheitsleistung und die Immobilie wird auf Kosten des säumigen Zuschlagsempfängers erneut versteigert.
Übergebot und endgültiger Zuschlag: Was nach dem Hammerschlag geschieht
Bei einer Zwangsversteigerung ist das Ergebnis des ersten Versteigerungstermins noch nicht endgültig. Die französische Zivilvollstreckungsordnung erlaubt es jeder Person, innerhalb von zehn Tagen nach dem Verkauf ein Übergebot abzugeben, sofern dieses mindestens 10 % des Hauptzuschlagspreises beträgt.
Daraufhin wird ein neuer Versteigerungstermin angesetzt. Der ursprüngliche Zuschlagsempfänger kann daran teilnehmen, muss sich dann aber dem offenen Wettbewerb stellen. Dieser Mechanismus schützt die Gläubiger, indem er den Verkaufspreis maximiert, schwächt jedoch die Position des Käufers, der dachte, den Kauf bereits abgeschlossen zu haben.
So berücksichtigen Sie das Übergebotsrisiko in Ihrer Strategie
Es gibt zwei Ansätze. Der erste besteht darin, so hoch zu bieten, dass ein Übergebot von 10 % unwahrscheinlich wird. Der zweite nimmt das Risiko in Kauf und hält finanziellen Spielraum für ein höheres Gebot beim zweiten Versteigerungstermin bereit.
In beiden Fällen ist es am sichersten, vor Betreten des Versteigerungssaals eine Preisobergrenze festzulegen. Die eigene Obergrenze im Wettbewerb des Versteigerungssaals zu überschreiten, ist die am besten dokumentierte Falle bei Immobilienversteigerungen. Keine Mietrendite kann einen zu hohen Kaufpreis ausgleichen.
Freihändiger Verkauf vor dem Zuschlag: eine wenig bekannte Alternative bei Zwangsversteigerungen
Bevor eine Zwangsversteigerung zum Versteigerungstermin kommt, kann der Schuldner beim Gericht beantragen, die Immobilie freihändig verkaufen zu dürfen. Dieses in der französischen Zivilvollstreckungsordnung vorgesehene Verfahren kann mitunter einen höheren Preis erzielen als ein Zwangsverkauf.
Für Investoren bedeutet das: Eine Immobilie, die in einem Zwangsvollstreckungsverfahren entdeckt wurde, kann aus dem Versteigerungskalender verschwinden, wenn ein freihändiger Verkauf genehmigt wird. Wer die Anhörung zur Festlegung der Verkaufsart verfolgt, bei der der Richter über das Verfahren entscheidet, kann dieses Szenario frühzeitig erkennen.
Der Immobilienkauf bei einer Versteigerung bleibt eine sinnvolle Erwerbsmöglichkeit, sofern man den Zuschlagspreis als Ausgangspunkt für die Budgetplanung und nicht als Endkosten betrachtet. Die zweimonatige Zahlungsfrist, das Fehlen einer aufschiebenden Bedingung für die Kreditfinanzierung und das Risiko eines Übergebots von 10 % sind drei Einschränkungen, die es beim herkömmlichen Immobilienkauf nicht gibt. Wer sie vor dem Betreten des Versteigerungssaals in seine Kalkulation einbezieht, unterscheidet eine gut geplante Investition von einer unangenehmen finanziellen Überraschung.
